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“农地入市”能解困高地价吗?
2009年11月24日        浏览次数:5187次


    为了对付节节上涨的房价,国土资源部开始推行土地新政。

    住建部、国土部与地方政府虽然一直试图解决高房价,却常被当作高房价的渊薮,原因就在于地方政府的卖地财政以及土地一级市场的垄断收益无法破解。既然某些政府部门已经深入利益链条,成为至关重要的受益者,人们很难相信,会发生传说中的壮士断臂。


    国土资源部目前的调控地价手段主要有二,即禁止大块土地供应,二是力推农定建设用地入市。

    第一个办法是在大漏洞上进行细枝末节的修补,无济于事。11月10日,国土部印发《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》,对商品住宅用地的宗地出让面积首度给出明确的上限,这也是今年第二次出台打击囤地政策。“新目录”规定,商品住宅用地的宗地出让面积的上限大城市为20万平方米,中等城市为14万平方米,小城市(镇)为7万平方米。把土地切割成小块,总体价格是下降了,但单块地的楼板价反而可能上升,此种做法只会减少开发商囤地收益,不能让地价下降,类似于掩耳盗铃。

    真正有效的是农地入市,此举可大面积增加土地供应。二次房改不如二次土改,显然有关方面早已认识到,土改是房改的前提。

    11月17日,浙江省对外透露,国土部近日已确定在浙江开展农村土地整理改革试点。最快2010年元旦起,浙江将在全省范围内推广农村集体建设土地入市,并逐步实现与城市国有土地“同地、同价、同权”的健康流转模式。从西部新农村试点的效果可以看出,农村集约用地可以增加建设用地面积。

    土地供应虽然增加了,但土地财政与土地垄断供应模式决定了高地价仍然无法缓解。

    为了解决预算收入不足,一些西部地区的地方政府已经透支了未来的土地收益。如在建设新农村的过程中,土地收入成为基础建设过程中最重要的财政来源。如此一来,地方政府推出土地的目的决不单纯为了解决高地价,进而解决高房价,而是试图通过土地收入解决新农村建设的费用支出。

    地方政府拥有土地定价权,有足够的能力将土地价格维持在高位。土地一级市场是由地方的土地储备中心垄断的,每次推出多少块地、推出周期有多长,都由地方政府说了算。石油供应增加并不意味着石油价格会下降,同理,土地增加并不意味着土价格会下降,只要土地与土地定价权被垄断,供应是可以被人为控制的。只要有强权不准人摘苹果,就会出现苹果树下饿死人的事。

    相应的,农地入市降低地价必须具备两个前提条件。第一个前提条件是地方政府财政不再依赖土地收入,政府能跳出房地产利益圈,才能恢复公正的守夜人的身份。从2009、2010年的情况来看,非常困难。2009年北京等一线城市的土地收入已经占比三分之一以上,而2010年为了防止货币大量发放导致恶性通胀、为了防范2009年大规模投入的大型项目成为烂尾工程,地方政府不得不继续密切地依赖土地收入。如此一来,通过集约使用宅基地增加的土地供应只能视为地方政府的钱袋子,而不能视为普通自住型购房的红利。

    第二个前提条件是打破土地市场的垄断,由市场各方共同参与土地定价。这也就意味着,应该解散政府收取土地红利的土地储备中心,而代之以更加市场化的主体进行土地市场交易。但情况恰恰相反,目前各地土地储备中心已经作为“先进经验”开枝散叶,以北京为例,市政府正在考虑由北京市土地储备中心全面垄断土地的一级开发,作为此项政策的“配套”,北京市政府已经完成了北京市土地储备中心独立法人资质的转制工作,而相关银行也已给予该机构一定额度的信贷授信,从而解决长期以来困扰政府的土地一级开发的资金难题。

    最后,在垄断土地一级市场的情况下,大多数地区推出土地的规划是不透明,导致土地的恐慌性抢购。

    如果要恢复地价的稳定,必须建立土地流转的市场;如果不能建立市场,就必须建立公平透明的机制;如果不能建立公平透明的机制,就必须建立严厉又独立的监管机制。现在除了严厉的监管外,其他前提条件统统不具备,试问,地价会涨还是会跌?


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